近日,苏州市人力资源和社会保障局发布“关于公开征求《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知(草案)》意见的通知”,大幅下调落户门槛。

  为什么说是大幅下调呢?以其中两个条款为例。

  新政规定,具有本科学历、中级专业技术职务任职资格或职业技能等级二级资格的人员,男性年龄不超过45周岁,女性年龄不超过40周岁,的外来人员在人事档案转入后可申请办理落户。

  该条款取消了原“缴纳社保”期限要求,取消了原“紧缺专业、急需的”附加条件,年龄上限进一步放宽。

  新政规定,具有大专学历或职业技能等级三级资格,年龄不超过35周岁,在苏就业并按规定连续缴纳(不含补缴)社会保险6个月以上的人员,在人事档案转入后可申请办理落户。

  该条款将原工作缴纳社保满2年的要求放宽至6个月,并取消“紧缺专业、急需的”附加条件。

  换而言之,之前的附带条件要么取消要么大幅降低,现在你只要是本科学历或大专学历但交了6个月社保,苏州户籍的大门就为你开着。

  为什么说苏州通过调整人才落户政策,间接微调了楼市政策呢?因为苏州的“7.24楼市调控新政”,与苏州户籍紧紧捆绑在一起。

  2019年春节后,苏州土拍市场的火热点燃了楼市,面对苏州一手、二手房量价齐飞的行情,官方先后出台了“5.11新政”(苏州园区、新区狮山局部限售新政)、“5.16新政”(针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”,打击炒作学区房的行为)。

  不过“两盆冷水” 浇下来,收效甚微。当地商品住宅的成交量持续高位,热门板块的热点楼盘即开即罄。面对越烧越旺的行情,7月24日苏州发布史上最严调控。

  规定,外地户口在苏州市区及昆山、太仓买房要求3年内要连续2年不间断地缴满社保或个税;新房3年限售,二手房5年限售;限售范围包括苏州6个大区;并于次日正式实施。

  可见,苏州7.24楼市新政,不管是限购还是限售,不管是一手房还是二手房,矛盾都是直指拥有外地户口的人。而即将出台的人才新政,则把户口的枷锁敲了个粉碎。

  此外,苏州放宽人才落户政策的出台时机,也很微妙。

  7.24新政除了近乎全域对外地户籍购房者限购限售外,苏州还收紧了信贷。当月,苏州首套房贷利率环比飙升16个基点,一跃成为全国房贷利率水平至高点,也是仅有的首套房贷利率水平破“6”的城市。到了8月,苏州房贷利率普遍调整为上浮25%,额度普遍紧张,放款时间拉长或不确定。

  或许是药量过猛,下半年苏州楼市急转直下。由下图可见,7月后,不管是一手房还是二手房的成交量都十分明显。 

  另一方面,下半年苏州新房供应量却在大幅增长。形势的逆转也让房价掉头向下,虽然新房房价此后有所反弹,但没再触及7月份的高点。

  7.24新政对苏州二手房房价的冲击面还是蛮大的,据统计,目前苏州593个小区,超过一半的小区挂牌价在下跌。

  所以鉴于户籍和楼市调控政策的关联度、苏州楼市的下行,苏州似乎在借调整落户之名为楼市送温暖。

  不过,这有可能在2020年春天为苏州楼市送出一个小阳春来。

  首先,易居发布的《百城住宅库存报告》显示,2019年11月苏州楼市的存销比7,可以理解为供应吃紧,一般低于12个月就意味着要增加供应。

  其次,苏州市统计局数据显示,2018年末苏州市常住人口为1072万人,户籍人口为703.55万人,比上年增长1.8%。

  2019年初苏州市公安局新闻发布会公布,苏州市外来人口数量仍位居江苏省首位。

  既是说,苏州有300多万拥有外地户籍的常住人口,而且每年还在增加。落户新政一出,给苏州楼市带来的新增合格需求者还是蛮诱人的。

  再次,中指院发布的《2019中国城市开发投资吸引力排行榜》中,苏州居第11位。

  能吸引到大量投资,也就意味着会有大量的工作机会,而丰富多样的工作机会就能源源不断地吸引到大量的外来人口。而这又为苏州楼市长期提供着新增需求。

  所以,苏州的人才落户新政,于苏州楼市而言,短期是利好,长期也是利好。

  值得一提的是,外地炒房客中,没有多少人会为了炒个房,直接把户口迁过去的。在7.24新政把外地职业炒房客挡在外面的情况下,通过人才落户新政筛选出的,基本都是愿意在苏州生活工作,并把财富留在当地的“新苏州人”。

  这也意味着,由新苏州人驱动的房价上涨,将走的更加平稳和坚实,尤其是少了外地炒房客干扰的情况下(反之若一个地方房价主要由炒房客推动,其下场不难想象)。这或许也是苏州的政策制定者将两张牌(对外地炒房客限购限售;放宽外地人落户限制)组合着打的原因。

  苏州的房子无疑是值得买的,从政策上也可以看出,只要你不是抱着爆炒一把就走人的态度,官方都是欢迎的。

  那么,苏州买房要怎么选呢?如今的苏州楼市一个很大的特点,就是只认区域,不认配套。

  由上图可见,在苏州工业园区已成当之无愧核心区域,由价格也可看出它是苏州房价的一座高峰。而其强大的辐射能力使其周边区域、外溢板块皆受到了追捧,如从区域内的青剑湖到吴中的尹山湖、再到吴江的运东。

  除了工业园区这个点外,上图也告诉了我们一个很有趣的逻辑。即东边的房价普遍比西边的高,比如苏州主城6区中,房价最高的工业区和行情火热的相城区,都是邻近上海一侧。而邻近上海且即将与上海互通地铁的昆山房价,在苏州四个代管市中也是最高的。

  这间接反映了苏州各版块的发展逻辑,即深深地受到上海的辐射和影响。所以,在外围区域中,昆山无疑是首选。另值得一提的是,在此次的落户放宽新政中,范围覆盖了昆山。

  另一个潜在的热点就是东南角的吴江区。

  一是其房价低于西边毗邻的吴中区;二是受益于政策优势(苏州吴江、上海青浦、嘉兴嘉善被国家划为长三角一体化示范区),其未来的发展可期。既是说吴江将更多受到上海的溢出效应。这一点,昆山已经给出证明。

  来源:楼市参考